W grudniu 2021 roku zostało opublikowane rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach.
Powołując się na zapisy zawarte w ustawie Prawo Energetyczne, na podstawie art. 45d ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz. U. z 2021 r. poz. 716, z późn. zm.) ustawodawca obliguje podmioty zarządzające nieruchomościami wielolokalowymi do zastosowania rozwiązań pozwalających na pomiar energii cieplnej związanej z ogrzewaniem pomieszczeń i podgrzaniem cieplej wody użytkowej, oraz dokonywanie rozliczeń mediów na podstawie tych danych. Dodatkowo urządzenia te powinny mieć funkcje zdalnego odczytu.
Do takich urządzeń należą:
- Wodomierze
- Ciepłomierze
- Podzielniki kosztów ogrzewania
Techniczną możliwość stosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy, posiadających funkcję zdalnego odczytu rozpatruje się w odniesieniu do rodzaju zastosowanej instalacji w danym budynku wielolokalowym oraz stanu technicznego nieruchomości. Opłacalność stosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy, posiadających funkcję zdalnego odczytu ustala się, biorąc pod uwagę projektowaną oszczędność energii w wyniku zastosowania tych urządzeń oraz koszt ich zakupu, montażu i eksploatacji. Analizę należy wykonać na okres 5 lat i udokumentować czy uzyskanie w tym okresie oszczędności będą wyższe niż zakup, montaż urządzeń i ich eksploatacja. Do kosztów eksploatacji należy zaliczyć odczyt i rozliczenie mediów.
Zastosowanie rozwiązań pozwalających na ponoszenie opłat za media, które się samemu konsumuje jest najbardziej racjonalnym podejściem i skłania do oszczędności. Można było to zauważyć w momencie, kiedy zaczęto montować wodomierze, co pozwoliło na rozliczanie ilości zużywanej wody według pomiarów, a nie z m2 mieszkania czy od ilości zamieszkujących osób. Mechanizm ten zadział np. w Warszawie przy rozliczaniu kosztów wywozu odpadów proporcjonalnie do zużycia wody. Aby oszczędzić na kosztach wywozu śmieci Mieszkańcy zaczęli oszczędzać wodę. Niestety ten sposób rozliczeń kosztów wywozu odpadów funkcjonował jedynie 9 miesięcy i osoby oszczędzające wodę w nadziei na obniżenie stawek za wywóz odpadów komunalnych nie zostały „nagrodzone” niższymi stawkami.
Często oświadczenia o ilości mieszkańców danego lokalu wskazywały zaniżone dane, a zarządzający budynkiem nie miał narzędzi, aby te dane kwestionować, dlatego opomiarowanie zużycia wody poprzez zastosowywanie wodomierzy było bardzo dobrym rozwiązaniem, które w budownictwie wielolokalowym funkcjonuje ponad dekadę.
Okres ważności legalizacji wodomierzy wynosi 5 lat. Natomiast zgodnie z § 26 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Finansów z dnia 13 kwietnia 2017 r. w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych (Dz. U. 2017 r., poz. 969) – okres ważności legalizacji wyrażony w latach – liczy się od dnia pierwszego stycznia roku następującego po roku, w którym legalizacja została dokonana. Natomiast termin zgłoszenia do legalizacji ponownej wodomierza po ocenie zgodności liczy się od pierwszego dnia grudnia roku, którego oznaczenie zostało naniesione na przyrządzie podczas dokonywania tej oceny.
Zgodnie z § 30 ust. 1 i § 33 ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836, z późn. zm.), w przypadku, gdy instalacja ciepłej wody użytkowej lub instalacja wodociągowa zostały wyposażone w wodomierze służące do rozliczeń zużycia tej wody w lokalach – właściciel tych urządzeń powinien zapewnić okresową ich legalizację.
W praktyce wodomierze po okresie 5 lat są wymieniane na nowe, koszty legalizacji są tożsame z zakupem nowego wodomierza, gdyż w przypadku legalizacji niezbędny jest demontaż, oddanie do legalizacji i ponowny montaż.
Obecnie największą popularnością cieszą się wodomierze ze zdalnym odczytem, co pozwala na zebranie danych ze wszystkich urządzeń w jednym czasie. Z reguły dane z wodomierzy lokalowych nie pokrywają się w 100% z danymi z wodomierza głównego budynku, mogą być tego różne przyczyny: przecieki w instalacji, ingerencja w wodomierze, czasookres odczytu wodomierza, dobór samego wodomierza pod kątem czułości i dokładności pomiaru (nowe urządzenia będą bardziej dokładne). Uchyby w pomiarach na poziomie do 10% są jak najbardziej akceptowalne. Zdalny odczyt ze wszystkich urządzeń minimalizuje tę sytuację i dodatkowo pozwala na udokumentowanie nieautoryzowanych ingerencji w system.
W budynkach wielolokalowych w których, mieszkania są wyposażone w ciepłomierze i instalacja posiada jednopunktowy układ zasilania w ciepło wszystkich grzejników znajdujących się w danym lokalu, rozliczenie dostawy ciepła do lokalu jest stosunkowo proste. Każdy płaci za taką ilość ciepła jaka została dostarczona do jego mieszkania. Niektórzy zarządcy czy spółdzielnie mieszkaniowe przy rozliczaniu ciepła stosują współczynniki zmniejszające zużycie wynikające z usytuowania danego lokalu w bryle budynku. W mieszkaniach szczytowych, położonych na parterze i czy na ostatniej kondygnacji ilość pobranego ciepła jest mnożona przez wskaźnik najczęściej w przedziale 0,85-0,95 zmniejszający zużycie z tytułu niekorzystnego położenia. Nowo powstające budynki w większości mają już w taki sposób zaprojektowane instalacje centralnego ogrzewania, co pozwala na opłacenie kosztów dostawy ciepła do mieszkania adekwatnie do zużycia. Niestety zdarzają się przypadki, kiedy „oszczędni” właściciele w mieszkaniach położonych w budynku na środkowych kondygnacjach zakręcają zawory termostatyczne przy grzejnikach, ciepłomierz wykazuje minimalne zużycie lub brak a mieszkańcy oczekują zwrotów zaliczek wpłacanych na koszty ogrzewania. Standardowo ściany wewnętrzne pomiędzy poszczególnymi lokalami nie są izolowane, założenie jest takie, że w pomieszczeniach jest utrzymywana temperatura wewnętrzna na poziomie co najmniej 16⁰C. W przypadku gdy w lokalu zostaną zakręcone zawory termostatyczne przy grzejnikach takie mieszkania są ogrzewane przez mieszkania sąsiadów. Analiza opracowana dla jednej ze Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie wykazała, że wokoło takiego oszczędnego mieszkania wszystkie otaczające go lokale mają ponadnormatywne zużycie energii. Dlatego tworząc regulamin rozliczania mediów na podstawie zebranych danych należy ustalić jakieś minimum z m2 jakie zostanie rozliczone nawet w przypadku zerowych wskazań ciepłomierza.
Inaczej przestawia się możliwość opomiarowania lokali w przypadku tradycyjnej instalacji centralnego ogrzewania, kiedy do jednego pionu są podłączone grzejniki z lokali położonych na kolejnych kondygnacjach. Wtedy musimy opomiarować każdy grzejnik odrębnie i pojawia się czy pytanie mierzyć zużycie ciepła czy nie mierzyć.
Producenci podzielników deklarują że rozwiązanie można zastosować na instalacji z grzejnikami żeliwnymi, co więcej w przypadku instalacji niejednorodnej w której znajdują się różne typy grzejników np. żeliwne i stalowe producent każdego podzielnika wykonuje w warunkach laboratoryjnych testy tego podzielnika, określając na ich podstawie współczynnik sprzęgu.
Podczas montażu wykonywana jest inwentaryzacja instalacji (grzejników) i na jej podstawie, po określeniu rodzaju grzejnika dobierany odpowiedni dla danego grzejnika współczynnik. Oczywiście będzie to usługa płatna dodatkowo.
Ustawodawca zobowiązuje Właściciela lub Zarządcę budynku do wykonania analizy technicznej która wykaże, że występuje techniczna możliwość zastosowania podzielników kosztów ogrzewania oraz analizy ekonomicznej przeprowadzonej dla okresu pięcioletniego która wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku zastosowania podzielników kosztów ogrzewania jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeń.
Pojawia się problem jak oszacować możliwe do osiągniecia oszczędności. Dobre praktyki audytorów energetycznych wskazują na możliwe do osiągniecia oszczędności na poziomie 5-10 % bez uszczerbku dla komfortu mieszkańców. Istotna będzie cena jednostki ciepła oraz koszt montażu podzielnika, co jest uzależnione od ilości. Do poniesionych nakładów należy doliczyć koszt wykonania odczytu i rozliczenia.
Analiza wykonana dla jednej z dużych Spółdzielni Mieszkaniowych w woj. Mazowieckim, posiadającej w swoich zasobach ponad 120 budynków w tym dla ok. 50 budynków rozliczanych z m2, przy cenie ciepła 52 zł/GJ i koszcie rynkowym zakupu podzielnika z elektronicznym odczytem, oraz koszcie odczytu i rozliczenia 10 złotych od punktu w większości przypadku wykazała NPV < 0. W takim przypadku inwestycja jest nieopłacalna. Jednak cena jednostki ciepła na tym poziomie jest już praktycznie nieosiągalna, być może na kolejny sezon grzewczy będzie dwukrotnie wyższa i wtedy analiza da zupełnie inne wyniki.
Podsumowując nie ma jednoznacznej odpowiedzi czy taka inwestycja jest opłacalna, jednych opomiarowanie zmobilizuje do oszczędzania, inni nie zmienią swoich nawyków, jednak rosnące ceny nośników ciepła oraz perspektywa braku dostaw gazu powinny nas zmobilizować do oszczędności. Dodatkowo pozyskane dane można przeanalizować i wyciągnąć wnioski w zakresie lokali zużywających nadmierne ilości energii czy wynika to jedynie z przyzwyczajenia czy może są to miejsca ucieczki ciepła z budynku.
Osobiście stoję na stanowisku, ze zawsze warto wiedzieć ile się płaci, za co się płaci i dlaczego, a więc zdecydowanie TO MEASURE.
Wrzesień 2022
Autor Agnieszka Antoszewska