Inspiracją do napisania tego artykuł jest historia budynku z lat 50-tych na warszawskich Bielanach.
Historia budynku
Na początku lat 50 XX w. małżeństwo architektów Marii i Kazimierza Piechotków otrzymało zlecenie opracowania kompleksowego projektu architektoniczno-urbanistycznego dla zabudowy mieszkaniowej na warszawskich Bielanach.
Architekci zaprojektowali nowe osiedla z dbałością o ludzi i przestrzeń wraz z wewnątrzosiedlową infrastrukturą, zabudową uzupełniającą (punkty usług), małą architekturą użytkową (urządzenia dla dzieci) oraz dostępem do zieleni i słońca.
Elewacje budynków, o prostej, modernistycznej formie, zostały oblicowane białą cegłą silikatową, a okna osadzone w prefabrykowanych ramach z betonu. Takie rozwiązanie stało się charakterystyczne dla całego kwartału bielańskiej zabudowy. Zastosowany tu przez architektów specyficzny sposób układania cegły zyskał nawet nazwę „wątku bielańskiego”. Elementem ożywiającym elewacje są dekoracyjne poziome pasy z kontrastującej czerwonej cegły ceramicznej.
W końcu lat 50- tych osiedle stało się sławne. Na Bielany przywożono wycieczki zagranicznych dziennikarzy, żeby podziwiali pierwsze w Warszawie niesocrealistyczne, nowoczesne i przyjazne osiedle mieszkaniowe Piechotków z awangardowym placem zabaw w centrum.
Niestety do dziś nie wszystkie budynki na terenie osiedla przetrwały w oryginalnej formie. Część uległa przekształceniom poprzez ocieplenie od zewnątrz styropianem całych elewacji i wtórne otynkowanie.
W 2012 roku budynek Wspólnoty Mieszkaniowej został wpisany do Gminnej Ewidencji Zabytków GEZ i objęty ochroną w ramach Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego MPZP.
Od momentu wpisania nieruchomości do GEZ zaczęły obowiązywać szczegółowe przepisy, które nie pozwalały na zmiany charakteru (stylu) elewacji, chyba że zmiana miałaby na celu przywrócenie pierwotnego wyglądu.
Zapisy planu MPZP precyzują, że:
- prace budowalne prowadzone przy budynkach zabytkowych związane z przebudową, modernizacją, w tym dociepleniem oraz remontami, muszą być przeprowadzane w taki sposób, aby obiekt nie zatracił cech świadczących o jego wartościach zabytkowych, tj. przy zachowaniu podobnych do oryginalnych (pierwotnych) zasad i proporcji podziału bryły budynku, kompozycji elewacji, podobnych detali oraz przy użyciu tradycyjnych materiałów dostosowanych do elementów oryginalnych obiektu (
- Prace remontowe i modernizacyjne, szczególnie docieplenia muszą być prowadzone w sposób możliwe najbardziej zachowujący pierwotne proporcje bryły oraz kompozycje elewacji, w tym jej rysunek zaakcentowany różnicami użytych materiałów elewacyjnych np. różnymi rodzajami cegieł
Planując termomodernizację budynku właśnie przed takimi wyzwaniami stanęli mieszkańcy opisywanej Wspólnoty Mieszkaniowej.
Niewątpliwie od lat 50-tych ubiegłego stulecia diametralnie zmieniły się wymagania w zakresie izolacyjności przegród budowlanych, oczywiste jest, że mieszkańcy budynków powstałych w latach powojennych, które nie zostały poddane termomodernizacji ponoszą bardzo wysokie koszty eksploatacyjne z tytułu ogrzewania. Nieocieplone budynki mimo grubych murów generują duże straty ciepła, do tego niewymienione i nieszczelne okna o niskich parametrach izolacyjnych przyczyniają się do nadmiernej infiltracji powietrza co znacznie zwiększa wydatek na ogrzewanie.
Wnoszone zaliczki na eksploatację w dużej części są przeznaczone na pokrycie kosztów ogrzewania, tym samym opłaty na fundusz remontowy są niskie nieadekwatne do potrzeb remontowych i tak koło się zamyka.
Przeprowadzenie kompleksowej termomodernizacji takiego budynku dodatkowo komplikuje fakt, że często nieruchomości te są objęte opieką konserwatora zabytków jak w przypadku WM na Bielanach i każdy remont czy większa ingerencja w substancję budynku wymaga akceptacji właściwego organu.
Przeprowadzenie termo renowacji takiego budynku pomimo pewnych ograniczeń nie jest niemożliwe, jedynie wymaga starannego przygotowania na etapie planowania, uzyskania wytycznych i zgody od Konserwatora Zabytków, ale ostatecznie można znacznie poprawić zarówno ochronę cieplną jak i estetykę budynku. W niektórych przepadkach można również uzyskać dofinansowanie od Biura Konserwatora Zabytków.
Ustawa Termomodernizacji i Remontów
Instrument ten działa z powodzeniem ponad 20 lat. Ustawa termomodernizacji i remontów (Dz.U. 1998 nr 162 poz. 1121 z późniejszymi zmianami) wspiera działania związane z poprawą efektywności energetycznej budynków mieszkalnych wielorodzinnych i jednorodzinnych.
Możliwe do uzyskania dofinansowanie to
- Premia termomodernizacyjna i grant termomodernizacyjny
- Grant OZE
- Premia remontowa
Dla budynków które są użytkowane co najmniej 40 lat dedykowanym rozwiązaniem jest wykonanie audytu remontowego i uzyskanie premii remontowej. Dla takich „wiekowych” nieruchomości jest to niezwykle korzystne, ponieważ oprócz prac związanych ściśle z oszczędnością energii mogą zostać dofinansowane prace poprawiające estetykę budynku.
Dokumentem na podstawie, którego bank podejmuje decyzję o wypłacie premii remontowej jest audyt remontowy.
Aby skorzystać z instrumentu premii remontowej beneficjent jest zobowiązany do zaciągnięcia kredytu w banku, który współpracuje z BGK (lista banków współpracujących znajduje się na stronach internetowych BGK.
Minimalna wartość kredytu wynosi 50 % wartości realizowanego przedsięwzięcia termomodernizacyjnego, premia remontowa jest wypłacana przez BGK do banku, w którym zaciągnięto kredyt i pomniejsza jego wysokość.
Przedmiotem przedsięwzięcia remontowego, uprawniającego do ubiegania się o premię remontową, może być wyłącznie budynek wielorodzinny:
1) którego użytkowanie rozpoczęto co najmniej 40 lat przed dniem złożenia wniosku o przyznanie premii remontowej (obecnie dotyczy to budynków zbudowanych przez 1983 rokiem) lub
2) należący do społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub towarzystwa budownictwa społecznego, którego użytkowanie rozpoczęto co najmniej 20 lat przed dniem złożenia wniosku o przyznanie premii remontowej,
Inwestorowi przysługuje premia na spłatę części kredytu zaciągniętego na realizację przedsięwzięcia remontowego, zwana dalej „premią remontową”, jeżeli:
1) w wyniku realizacji tego przedsięwzięcia nastąpi zmniejszenie rocznego zapotrzebowania na energię dostarczaną do budynku wielorodzinnego na potrzeby ogrzewania i podgrzewania wody użytkowej co najmniej o 10%,
2) wskaźnik kosztu z m2 tego przedsięwzięcia jest nie niższy niż 0,05 i nie wyższy niż 0,70 kosztów odtworzeniowych budynku.
Jeżeli wskaźnik kosztu przedsięwzięcia remontowego przekracza 0,3, warunkiem uzyskania premii remontowej jest zmniejszenie rocznego zapotrzebowania na energię, o co najmniej o 25%.
Przedsięwzięcia remontowe to przedsięwzięcia związane z termomodernizacją, których przedmiotem może być
a) remont budynków wielorodzinnych, z wyłączeniem ich części stanowiących lokale mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu,
b) wymiana w budynkach wielorodzinnych okien lub remont balkonów, nawet jeśli służą one do wyłącznego użytku właścicieli lokali,
c) przebudowa budynków wielorodzinnych, w wyniku której następuje ich ulepszenie,
d) wyposażenie budynków wielorodzinnych w instalacje i urządzenia wymagane dla oddawanych do użytkowania budynków mieszkalnych, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi
Wysokość premii remontowej stanowi 25% kosztów przedsięwzięcia remontowego. W przypadku gdy w budynku będącym przedmiotem przedsięwzięcia remontowego znajdują się powierzchnie użytkowe służące celom innym niż mieszkalne lub wykonywaniu zadań publicznych przez organy administracji publicznej, wysokość premii remontowej stanowi iloczyn kwoty tej premii i wskaźnika udziału powierzchni użytkowej służącej celom mieszkalnym i wykonywaniu zadań publicznych przez organy administracji publicznej w powierzchni użytkowej budynku.
Jak widać zakres prac ma który można uzyskać dofinansowanie jest bardzo szeroki, a 25% premia pozwoli na zmniejszenie kosztów obciążających mieszkańców.
Ale wróćmy do bohatera naszego artykułu Wspólnoty Mieszkaniowej na Bielanach. Analizując możliwości przeprowadzenia audytu remontowego okazało się, że ostatnich latach w budynku wspólnoty zostało wykonano szereg prac, które wprawdzie poprawiły efektywność energetyczną nieruchomości, ale niestety zaprzepaściły możliwość uzyskania dofinansowania w postaci premii remontowej.
Wspólnota wykonała ociepleniem stropu pod nieogrzewanym poddaszem oraz wymianę i modernizacją instalacji centralnego ogrzewania tym samym w obecnym stanie niezwykle trudne jest osiągnięcie dodatkowych 10% oszczędności energii, co jest warunkiem koniecznym do skorzystania z premii remontowej.
Gdyby Zarządca nieruchomości właściwie pokierował projektami i poinformował Zarząd WM o możliwości uzyskania premii remontowej, a Wspólnota Mieszkaniowa zdecydowała się na opracowanie audytu remontowego zanim wykonała ocieplenie stropu oraz modernizację systemu ogrzewania nie byłoby problemu z uzyskaniem 10% oszczędności energii, a tym samym otrzymaniem 25% dofinansowania w ramach premii remontowej z BGK.
Dodatkowo jak wspominałam wcześniej dla budynków objętych opieką konserwatorską zabytków drugim źródłem finansowania prac mogą być dotacje celowe przyznawane co roku przez biura konserwatora zabytków.
Połączenie takich dwóch form dofinansowania pozwoli na znaczne obniżenie kosztów remontu dla wspólnoty mieszkaniowej i mniejsze zaangażowanie własnych środków.
Opisany powyżej przykład pokazuje, że nawet budynki objęte opieką konserwatorską, gdzie mamy do dyspozycji ograniczony zakres prac, przy właściwe przeprowadzonym projekcie mogą wykonać termomodernizację budynku i uzyskać finasowanie z kilku źródeł.