Przejdź do treści

Od 28 kwietnia 2023 roku nowy obowiązek na rynku nieruchomości. Kogo dotyczy? Kto zapłaci i zawsze aktualne pytanie, ile?

W Dzienniku Ustaw w dniu 27 października 2022 roku pod numerem 2202 opublikowano, podpisaną przez prezydenta Andrzeja Dudę nowelizację ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane. Nowela uchwalona przez Sejm w dniu 7 października dostosowuje polskie prawo do przepisów Unii Europejskiej i nakłada na właścicieli nieruchomości nowe obowiązki między innymi obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków indywidualnych czy wielorodzinnych, również tych wybudowanych przed 2009 rokiem.

Świadectwa charakterystyki energetycznej (SCHE) funkcjonują na polskim rynku ponad dekadę. W latach 2009-2014 certyfikat energetyczny był jednym z dokumentów przedstawianych w PINB (Państwowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego) przy uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nieruchomości. Dokument powinien też być dołączany do aktu notarialnego przy zbyciu nieruchomości. Z powodu braku sankcji za brak SCHE przy sprzedaży nieruchomości świadectwa charakterystyki energetycznej pojawiały się praktycznie jedynie po zakończeniu procesu budowlanego.

Ustawa o charakterystyce energetycznej budynku Dz.U. 2014 poz.1200 obowiązująca od marca 2015 uporządkowała szereg zagadnień związanych z rynkiem świadectw charakterystyki energetycznej, określiła podmioty odpowiedzialne za opracowanie dokumentów i okoliczności, w których SCHE ma być okazane.

Dz.U.2021.497 tj. Akt obowiązujący wersja od: 18 marca 2021 r. do: 27 kwietnia 2023 r.

Art.  3. [Obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej]

1. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, lub najemca w przypadku, o którym mowa w art. 11 ust. 3, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:

1) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;

2) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) wynajmowanego.

2. Właściciel lub zarządca budynku, którego powierzchnia użytkowa zajmowana przez organy wymiaru sprawiedliwości, prokuraturę oraz organy administracji publicznej przekracza 250 m2 i w których dokonywana jest obsługa interesantów, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla tego budynku.

3. Kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, z wyłączeniem zaleceń zawartych w tym świadectwie, umieszcza się w widocznym miejscu w zajmowanych budynkach, o których mowa w ust. 2.

Tym samym od 2015 roku ustawodawca nie wymagał przygotowania dokumentu po zakończeniu budowy i zgłoszeniu nieruchomości do użytkowania tylko w momencie pojawienia się jej na rynku sprzedaży i najmu. Miało to na celu pomóc potencjalnym nabywcom podjęcie świadomej decyzji o kosztach eksploatacji nabywanej czy wynajmowanej posiadłości.

 Od 2013 roku obowiązuje rozporządzenie Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu projektu budowlanego na mocy którego, architekt wraz ze złożonym projektem budowlanym dostarcza projektowaną charakterystykę energetyczną budynku, oraz analizę możliwości wykorzystania odnawialnych źródeł energii. Metodologia obliczania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku i projektowanej charakterystyki jest tożsama, tym samym, jeżeli na początku procesu budowlanego przy złożeniu pozwolenia na budowę zaprojektowany budynek spełniał wymagania wynikające z warunków technicznych, a nie zaistniały żadne odstępstwa przy wykonawstwie, nie ma potrzeby potwierdzania tego faktu po jego wybudowaniu.

Ustawa o charakterystyce energetycznej obliguje prowadzenie przez właściwe ministerstwo – (obecnie Ministerstwo Rozwoju i Technologii) centralnego rejestru osób uprawionych do przygotowywania świadectw charakterystyki energetycznej budynków oraz rejestru świadectw charakterystyki energetycznej.

Praktycznie oznacza to, że świadectwo może wykonać jedynie osoba zarejestrowana na liście ministerstwa, a po przygotowaniu dokumentu w dedykowanym programie, wyniki przenieść do systemu ministerstwa i dokonać wydruku z poziomu aplikacji. Wszystkie certyfikaty mają taką samą szatę graficzną, w indywidualnym numerze SCHE widnieje numer uprawnień autora, a na dole pojawia się adnotacja o dacie rejestracji i wydruku z centralnego rejestru świadectw charakterystyki energetycznej.

W rozumieniu ustawy tylko zarejestrowany i wydrukowany z bazy ministerstwa dokument jest ważny i może funkcjonować na rynku.

Na mocy ustawy wprowadzono system weryfikacji SCHE. Dokumenty podlegają wyrywkowej kontroli przez pracowników ministerstwa w wyniku, której w przypadku popełniania kardynalnych błędów opracowujący może stracić uprawnienia. Zgodnie z przepisami z 2015 roku była to utrata uprawnień na okres 3 lat, potem można było ponownie zdać egzamin i ubiegać się o wpis na listę osób uprawnionych do sporządzania świadectw, w noweli prawa uprawnienia traci się bezpowrotnie.

W ustawie określono budynki, dla których nie sporządza się SCHE.

Dz.U.2021.497 tj. Akt obowiązujący wersja od: 18 marca 2021 r. do: 27 kwietnia 2023 r.

4.Obwiązki, o których mowa w ust. 1 i 2, nie dotyczą budynku:

1) podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

2) używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;

3) przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;

4) mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;

5)wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2;

6) gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).

Październikowa nowelizacja prawa wprowadza m.in. obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej budynków indywidualnych czy wielorodzinnych, również tych wybudowanych przed 2009 r. Dokument będzie ważny przez 10 lat. Jeśli budynek posiadający SCHE przejdzie termomodernizację czy zmianę sposobu zasilania konieczna będzie aktualizacja i ponowna rejestracja.

Metodologia pozwala na zastosowanie dwóch metod obliczania SCHE. Metoda obliczeniowa polega na wprowadzeniu modelu budynku do programu. W przypadku skomplikowanej bryły lub braku dokumentacji jest żmudna i czasochłonna. Druga metoda zużyciowa może być zastosowana, kiedy budynek jest podłączony do miejskiej sieci ciepłowniczej lub gazowej i znany jest pobór mediów z trzech kolejnych lat. Metoda oparta o zużycie ciepła jest prostsza i dużo szybciej można wygenerować dokument w programie.

W przypadku wyboru metody zużyciowej na podstawie zużycia energii może być wykonana ocena energochłonności budynku pod kątem zgodności z wymogami do wykonania audytu energetycznego zgodnie z art. 45 a Prawo Energetyczne punkt 13.

„45a. 13. W przypadku, gdy ilość ciepła dostarczonego do budynku wielolokalowego w ciągu kolejnych 12 miesięcy przekracza 0,40 GJ w odniesieniu do m3 ogrzewanej kubatury budynku lub 0,30 GJ w odniesieniu do m3 przygotowanej ciepłej wody, właściciel lub zarządca budynku wykonuje audyt energetyczny tego budynku w celu określenia przyczyn nadmiernej energochłonności i wskazania sposobów ograniczenia zużycia ciepła przez ten budynek lub zmiany zamówionej mocy cieplnej”.

Na świadectwie charakterystyki energetycznej są prezentowane wskaźniki energetyczne charakterystyczne dla danego lokalu lub budynku, określające zapotrzebowanie na energię na cele: ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku budynków użyteczności publicznej także oświetlenia. Na dokumencie można odczytać dane dotyczące sposobu zasilania systemów ogrzewania, ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, prezentowana jest wielkość emisji CO2 oraz procentowy udział wykorzystania OZE (Odnawialnych Źródeł Energii) w systemach zasilania budynku.

Jakie wnioski można wyciągnąć na temat nieruchomości na podstawie wyników zawartych w Świadectwie Charakterystyki Energetycznej?

W tabeli na pierwszej stronie dokumenty znajdują się wartości dla trzech rodzajów energii, jakie są obliczane w procesie certyfikacji EU- energia użytkowa, EK- energia końcowa, EP- energia pierwotna. Z punktu widzenia eksploatacji EU i EK są najbardziej istotne. Na trzeciej stronie SCHE w tabeli znajduje się rozbicie każdego rodzaju energii na poszczególne systemy wyposażania budynku.

EU – energia użytkowa to przede wszystkim ocena bryły budynku pod kątem energochłonności. Wielkość energii na potrzeby ogrzewania jest uzależniona od izolacyjności przegród i systemu wentylacji. Na drugiej stronie dokumentu znajduje się lista przegród budowlanych w ocenianej nieruchomości i porównanie współczynników przenikania ciepła U dla tych przegród do wymagań z aktualnych Warunków Technicznych.  Współczynnik U dla przegrody (ściana, dach, stropodach, okno) charakteryzuje jej właściwości izolacyjne, im mniejsza wartość tym lepsza ochrona cieplna.  Analiza wartości współczynników U pozwoli na podjęcie decyzji o ewentualnej termomodernizacji.

Na podstawie wielkości EK – energii końcowej można obliczyć koszty eksploatacji. Wskaźnik EK (kWh /m2*rok) pomnożony przez m2 budynku i cenę 1 kWh z nośnika energii pozwoli oszacować roczny koszt ponoszony na ogrzewanie czy przygotowanie ciepłej wody użytkowej.

Matematycznie energia końcowa to energia użytkowa podzielona przez sprawność danego systemu. Z reguły wartość energii końcowej jest wyższa od energii użytkowej wynika to z faktu, że sprawność systemów ogrzewania czy przygotowania c.w.u.  wyposażonych w tradycyjne źródła ciepła takie jak różnego rodzaju kotły czy węzeł cieplny jest mniejsza od jedności. Im większa różnica pomiędzy EK i EU, tym mniej sprawne źródło ciepła. Porównanie tych wartości może dać wskazania do zmiany sposobu zasilania, wdrożenie systemu regulacji czy wykonania izolacji przewodów rozprowadzjących czynnik grzewczy.

W przypadku pomp ciepła, których sprawność wytwarzania jest kilkukrotnie wyższa od jedności EK<EU. Zastosowanie pomp ciepła pozwala zmniejszyć zużycie ciepła i generuje znaczne oszczędności w eksploatacji.

Na pierwszej stronie SCHE na suwaku zmieniającym kolory od zielonego do czerwonego znajduje się strzałka, która pozycjonuje nasz budynek na skali.

Na suwaku jest prezentowana wielkość EP-energii pierwotnej, jest to wskaźnik ściśle związany z ekologią. Uwzględnia rodzaj paliwa, z którego są zasilane poszczególne systemy w budynku i wylicza emisję CO 2.

GUS szacuje, że gospodarstwa domowe zużywają ok 30 % krajowego wolumenu energii, pozostałe sektory to transport ok 29 % i przemysł 35%. W latach 2006-2016 udział gospodarstw domowych w zużyciu energii był wyższy 35%, za to transport generował mniejsze 23 %-owe zużycie.

Większość energii, bo ponad 65 % w gospodarstwach domowych jest związana z ogrzewaniem, dlatego zebranie danych na temat kondycji i energochłonności budownictwa jest słuszną decyzją.

Koszty związane z opracowaniem świadectw poniosą właściciele budynków, będą one uzależnione od wybranej metody, jakości dokumentacji, wielkości i komplikacji bryły budynku.  Istotne w całym procesie jest to, aby pozyskane informacje później wykorzystać, zinterpretować i wyciągnąć właściwie wnioski.

Ustawy antysmogowe funkcjonujące w 14 województwach w Polsce określają graniczne daty całkowitej lub częściowej likwidacji kotłów na paliwo stałe (węgiel i drewno). Do końca czerwca 2022 roku właściciele nieruchomości byli zobligowani do złożenia deklaracji do Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków prowadzonej przez PINB w zakresie wykorzystywanych źródeł ciepła na potrzeby ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Analizując dane z bazy CEEB w łatwy sposób można wytypować miejsca, gdzie znajduje się najwięcej kopciuchów.

Natomiast Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzące rejestr świadectw charakterystyki energetycznej do którego zgodnie z nowelizacją prawa po 28 kwietnia 2023 powinny być wpisane wszystkie nieruchomości będzie dysponowało ogromną bazą i wiedzą na temat stanu polskiego budownictwa pod kątem energochłonności.

Miejmy nadzieję, że wiedza zostanie właściwie wykorzystana co pozwoli na opracowanie programów dotacyjnych i pomocowych oraz stworzenie spójnej polityki klimatycznej, czego Państwu i sobie życzę.